ABANDONO, ESPECULACIÓN, EXPULSIÓN: GENTRIFICACIÓN(eng)
EL CASO DE TRIBAL EN NÚMEROS
1. ABANDONO
El centro vuelve a convertirse en un objetivo para el mercado inmobiliario. Un caso paradigmático de este fenómeno lo encontramos en el centro de la ciudad de Madrid, en el barrio Malasaña, en una zona que ha sido denominada por promotores e inmobiliarios como Triball (Triangulo Ballesta). Esta área de la ciudad, sometida a un abandono sistemático por parte de la administración y a un deterioro progresivo, ha sido escogida por un grupo inmobiliario para el desarrollo de un plan de explotación urbanística camuflado bajo un supuesto plan de recuperación o revitalización de un barrio.
Para el geógrafo Neil Smith, la gentrificación tiene lugar en áreas urbanas en las que una desinversión previa en infraestructuras ha generado zonas residenciales cuya renovación puede resultar muy lucrativa. Inicialmente, la gentrificación afectaba a barrios obreros en declive, cercanos a los centros urbanos. Smith apunta que el objetivo de este proceso es la ganancia especulativa obtenida a través del cambio sufrido en el valor del suelo y los inmuebles en la fase de abandono de la zona y su posterior revalorización. El abandono o pérdida de valor previa del barrio, tanto por parte del capital inmobiliario como por parte de la administración, es un requisito fundamental en este proceso.
Durante los últimos años la zona denominada como Triball ha sufrido un fuerte proceso de deterioro. El abandono institucional se ha traducido en el malestar de los vecinos del barrio. Este descontento ha sido instrumentalizado por la empresa Triball siendo el argumento que justifica y posiciona a Triball como el actor principal, presentándose como el salvador y como el agente urbanizador que asume la supuesta regeneración del barrio. La Administración, responsable de la situación de abandono, legitima y deja vía libre para que la iniciativa privada, Triball, actúe según su criterio particular y su interés.
En otros momentos, en los que el barrio ha sido amenazado por intereses especulativos, la fuerte movilización vecinal ha sido uno de los factores más importantes para paralizar lo que iba a suponer la expulsión de los vecinos. El proyecto Triball probablemente tenga muy presente aquel hecho, por lo que han desarrollado una estrategia que permita contrarrestar una posible confrontación vecinal que frene sus pretensiones. Triball se nos presenta no como una empresa, sino como una asociación de comerciantes, que también ha creado o fagocitado asociaciones de vecinos. Esta es una operación de ingeniería social importante, generando estructuras asociativas ex professo que legitiman el proceso y, a su vez, minimizan la resistencia al proyecto.
2. ESPECULACIÓN
El proyecto Triball abanderado por la inmobiliaria que opera en la zona, Rehabitar Gestión, y que se publicita bajo la marca de Triballs, se presentó a principios de 2007 como un proyecto que buscaba la revitalización del Barrio Universidad. Triball, bajo el acrónimo de Triángulo Ballesta, delimita un área del barrio universidad siguiendo un supuesto triángulo virtual delimitado por las calles Desengaño, Corredera Baja de San Pablo y Barco.
Proyecto Triball S.L. se presenta como una asociación de comerciantes que representa a un conglomerado de empresas inmobiliarias, promotoras y administradoras de fincas (Desengaño S.L., San Mateo S.L., Barco S.L., La Palma S.L., Ballesta S.L., Casa Loft S.L., las Cortes S.L., Salamanca S.L., Espacio Zen Inversiones Inmobiliarias S.L., Rumbo Proyectos Inmobiliarios S.L.) que en realidad esconden un monopolio de una única empresa, Rehabitar Gestión S.A., una promotora inmobiliaria especializada en la compra y rehabilitación de edificios antiguos para el mercado residencial en la zona centro de Madrid y que asume el100% del capital de Ac Triball. Esto nos desvela algo obvio que ya revelaba Harvey en su momento: “las ciudades están basadas en la explotación de muchos por unos pocos”.
La propuesta de Triball se presenta como una operación de cirugía urbana a semejanza del Tribeca neoyorquino o del Soho londinense; el supuesto objetivo de este grupo empresarial es transformar este área en un nuevo espacio comercial y de ocio. Su primer objetivo será la creación de un enorme centro comercial elitista de puertas abiertas extendiéndose hasta Mostenses-San Bernardo y consolidar el proceso de gentrificación de Malasaña como barrio residencial de clase alta. La capitalización de la zona, con el consecuente incremento del precio de la vivienda, les convertirá en los principales promotores inmobiliarios a través de sus diferentes sociedades.
La primera actuación y la más visible de las intervenciones para apuntalar esta operación ha sido la activación de la zona comercial, bajo la marca Triball. Estas tiendas tienen un perfil determinado que se diferencia de los comercios limítrofes generando un entorno de exclusividad. Ese hecho se refleja en la generación de un determinado tipo de comercio que responde a un nuevo consumidor, generando una cultura de consumo asociada a un estilo de vida. El consumidor de Triball, que responde a un estándar de consumidor de mercado, tiene unos hábitos de consumo, unas necesidades y unos tiempos que responden al modelo de ciudad que plantea Triball. Convirtiéndose en habitante/ consumidor, la ciudad y el territorio están diseñados para responder a este modelo. Este planteamiento queda reflejado en las tesis planteadas por el geógrafo David Ley que sostiene que la gentrificación la lleva a cabo la nueva clase cultural que quiere alcanzar una calidad de vida no simplemente económica. El capital simbólico es por tanto una pieza clave de esta operación respondiendo a un modelo de experiencia total donde existe una identificación en el supuesto estilo de vida y determinado un perfil de consumidor de vivienda/ producto.
3. EXPULSIÓN
En el área denominada como Triball se ha producido de manera lenta una trasformación del tejido residencial de gran intensidad, con la rehabilitación y construcción de nuevas viviendas dentro del planeamiento urbanístico vigente, especialmente del Plan Especial que afecta de forma importante a esta zona.
El proceso producido en Triball en la segunda mitad del siglo XX se puede resumir de la siguiente manera. De las 1.516 viviendas inicialmente existentes, 787 se conservan como eran en su construcción original. De las 729 restantes, 315 se han sustituido por nuevas construcciones que han pasado de las 315 a 798 viviendas aumentando en 483 el número de viviendas por reducción de sus superficies. Las otras 414 han sido objeto de rehabilitación pasando de 414 a 986 con un incremento de 572 viviendas resultado también de la reducción de superficies de las nuevas viviendas.
El resultado de este proceso es que se configura un patrimonio residencial con 787 viviendas originales y 1.784 nuevas o rehabilitadas. Se ha pasado de 1516 viviendas iniciales a 2.571 en la actualidad. Se reduce la superficie de las viviendas introduciendo una tipología de apartamento en un porcentaje del 62,1%, dejando el 25,1% mayor de 100 metros que corresponden a las viviendas anteriores con alguna excepción puntual en las nuevas construcciones. Si hacemos la relación del total construido residencial (208.072) entre el número de viviendas tendríamos, en términos globales abstractos, la superficie media residencial de la zona se ha reducido en un 41%.
Todo ello nos indica que a lo largo de la segunda mitad del siglo XX, especialmente desde 1970 al 2005, se ha producido un cambio esencial del patrimonio residencial en la zona de Triball, incrementando notablemente el número de viviendas y modificando su tipología. Este cambio en la tipología residencial viene acompañado de un cambio en los valores de los inmuebles y en el perfil sociológico de sus habitantes. Un proceso largo y lento que de forma difusa ha ido cambiando la realidad construida de la zona. Se realiza así el proceso de gentrificación, de “sustitución y desplazamiento” de la población existente por una nueva población.
Este proceso de sustitución empieza a visibilizarse en los cambios de tipologías de viviendas y a tener un impacto importante en la zona de Triball, con un incremento del número de viviendas y el alza de precios finales en el conjunto de la zona. De una manera soterrada, este proceso está generando una expulsión paulatina de los habitantes del barrio. El comercio a su vez esta funcionando como punta de lanza que establece un espacio marca acorde como el habitante/ consumidor. Los comercios tradicionales y de proximidad son sustituidos o mantenidos siempre y cuando respondan al modelo planteado. Lo tradicional y vintage permanece mientras se refuerza la idea de barrio marca de diseño. Determinados comercios de proximidad son excluidos, por lo que el consumo y el consumidor son selectivos, acorde con un determinado poder adquisitivo y acorde con el modelo de barrio definido por Triball.
GENTRIFICACIÓN
La actuación desarrollada en el barrio de Malasaña por la empresa Triball no es solo una iniciativa privada, sino la alianza de lo público y lo empresarial, con ritmos más acelerados. Todo ello con una estrategia que trata de legetimizar y argumentar ante la sociedad la superación de actividades sociales consideradas como degradantes y presentar una renovación del barrio articulada en torno a los argumentos de la sostenibilidad de la rehabilitación o de la regeneración urbana.
En definitiva, es un proceso de gentrificación programada, pensada desde la colaboración institucional y la iniciativa privada para cambiar una zona de la ciudad considerada como espacio negativa. Borrando todos los rastros de su antigua forma de vida para implantar nuevos usos, con una revalorización económica del conjunto, tanto en sus espacios comerciales como residenciales. Argumentos que tratan de evitar a toda costa la realidad de la gentrificación como proceso que tiene claros elementos negativos, especialmente en lo que supone de expulsión de los vecinos que han conformado la realidad urbana de esta zona. Porque la estructura urbana no se organiza solamente en base a la realidad construida y a la ordenación de los espacios urbanos. Surge de la realidad vital que generan sus habitantes construidas a lo largo de los años.
La gentrificación programada en Triball destruye esa realidad como condición para la propuesta que quieren desarrollar, utilizando el espacio urbano como nueva escenografía para las actividades comerciales y de residencia que se quieren implantar ex novo en esta zona de la ciudad. Una acción que quiere modificar de forma acelerada el mosaico urbano creando un nuevo espacio de valores económicos y sociales diferentes al existente.
Sin embargo, observando este fenómeno a lo de largo de los años podemos distinguir dos fases claramente diferenciadas: una gentrificación difusa, de promociones parciales que se desarrolla a lo largo de la segunda mitad del siglo XX y que afecta fundamentalmente al tejido residencial modificando su configuración, reduciendo la superficie de las viviendas existentes y aumentando considerablemente el número de ellas; y una gentrificación programada en la que a partir de una iniciativa de una empresa privada, con la colaboración intensa de la administración, se realiza la modificación de la zona eliminando actividades que considera molestas, expulsando a los comerciantes de los espacios tradicionales y, todo ello, acompañado de una trasformación residencial y de los espacios urbanos.
ABANDONMENT, SPECULATION, EXPULSION: GENTRIFICATION
THE CASE OF TRIBAL IN NUMBERS
1. ABANDONMENT
The centre is once again a target for the real estate market. A paradigmatic case of this phenomenon can be found in the centre of the city of Madrid, in the Malasaña neighbourhood, in an area that has been called Triball (Triangulo Ballesta) by developers and real estate agents. This area of the city, subject to systematic abandonment by the administration and progressive deterioration, has been chosen by a real estate group for the development of an urban development plan camouflaged under a supposed recovery or revitalization plan of a neighborhood.
For geographer Neil Smith, gentrification takes place in urban areas where a previous disinvestment in infrastructure has generated residential areas that can be very lucrative to renovate. Initially, gentrification affected declining working class neighborhoods near urban centers. Smith points out that the objective of this process is the speculative gain obtained through the change in the value of land and real estate during the abandonment of the area and its subsequent revaluation. The abandonment or loss of previous value of the neighborhood, both by the real estate capital and by the administration, is a fundamental requirement in this process.
During the last few years, the area known as Triball has suffered a strong deterioration process. The institutional abandonment has resulted in the discomfort of the neighbourhood's neighbours. This discontent has been instrumentalised by the company Triball as the argument that justifies and positions Triball as the main actor, presenting itself as the savior and as the urbanising agent that assumes the supposed regeneration of the neighbourhood. The Administration, responsible for the situation of abandonment, legitimizes and leaves the way open for private initiative, Triball, to act according to its own criteria and interest.
At other times, when the neighbourhood has been threatened by speculative interests, the strong neighbourhood mobilisation has been one of the most important factors in paralysing what was to be the expulsion of the neighbours. The Triball project probably has that fact in mind, so they have developed a strategy to counteract a possible confrontation at the neighborhood level that will put a stop to their pretensions. Triball is not presented to us as a company, but as an association of merchants, which has also created or phagocytized neighborhood associations. This is an important social engineering operation, generating ex professo associative structures that legitimize the process and, in turn, minimize the resistance to the project.
2. SPECULATION
The Triball project, led by the real estate company that operates in the area, Rehabitar Gestión, which is advertised under the Triballs brand name, was presented in early 2007 as a project that sought to revitalize the University Quarter. Triball, under the acronym of Triángulo Ballesta, delimits an area of the university quarter following a supposed virtual triangle delimited by the streets Desengaño, Corredera Baja de San Pablo and Barco.
Project Triball S.L. is presented as an association of traders representing a conglomerate of real estate companies, developers and property managers (Desengaño S.L., San Mateo S.L.., Barco S.L., La Palma S.L., Ballesta S.L., Casa Loft S.L., las Cortes S.L., Salamanca S.L., Espacio Zen Inversiones Inmobiliarias S.L., Rumbo Proyectos Inmobiliarios S.L.) that in reality hide a monopoly of a single company, Rehabitar Gestión S.A., a real estate developer specialized in the purchase and renovation of old buildings for the residential market in the center of Madrid and which assumes 100% of the capital of Ac Triball. This reveals something obvious to us that Harvey revealed at the time: "Cities are based on the exploitation of the many by the few".
Triball's proposal is presented as an urban surgery operation similar to the New York Tribeca or London's Soho; the supposed objective of this business group is to transform this area into a new commercial and leisure space. Its first objective will be the creation of an enormous elitist open-door shopping centre extending to Mostenses-San Bernardo and consolidating the process of gentrification of Malasaña as an upper-class residential neighbourhood. The capitalization of the area, with the consequent increase in the price of housing, will make them the main property developers through their different companies.
The first and most visible intervention to underpin this operation was the activation of the commercial area, under the Triball brand. These stores have a specific profile that differs from neighbouring stores, creating an exclusive environment. This fact is reflected in the generation of a certain type of commerce that responds to a new consumer, generating a culture of consumption associated with a lifestyle. The Triball consumer, who responds to a market consumer standard, has consumption habits, needs and times that respond to the city model proposed by Triball. By becoming an inhabitant/consumer, the city and the territory are designed to respond to this model. This approach is reflected in the theses put forward by geographer David Ley, who maintains that gentrification is carried out by the new cultural class that wants to achieve a quality of life that is not simply economic. Symbolic capital is therefore a key part of this operation, responding to a model of total experience where there is an identification in the supposed lifestyle and a determined profile of the consumer of the dwelling/product.
3. EXPULSION
In the area known as Triball, there has been a slow transformation of the residential fabric of great intensity, with the rehabilitation and construction of new housing within the current urban planning, especially the Special Plan that has a significant impact on this area.
The process produced at Triball in the second half of the 20th century can be summarized as follows. Of the 1,516 dwellings initially existing, 787 are preserved as they were in their original construction. Of the remaining 729, 315 have been replaced by new buildings, increasing the number of dwellings from 315 to 798, with a 483 increase in the number of dwellings due to a reduction in their surface area. The other 414 have been refurbished from 414 to 986, with an increase of 572 dwellings, also as a result of the reduction in the surface area of the new dwellings.
The result of this process is a residential estate with 787 original homes and 1,784 new or rehabilitated. The number of initial homes has risen from 1516 to 2,571 today. The surface area of the dwellings is reduced by introducing an apartment typology of 62.1%, leaving the 25.1% greater than 100 metres corresponding to the previous dwellings with some occasional exceptions in the new constructions. If we make the ratio of the total residential built area (208,072) between the number of dwellings we would have, in abstract overall terms, the average residential area of the area has been reduced by 41%.
All this indicates that throughout the second half of the 20th century, especially from 1970 to 2005, there has been an essential change in the residential heritage of the Triball area, notably increasing the number of dwellings and modifying their typology. This change in the residential typology is accompanied by a change in the values of the properties and in the sociological profile of their inhabitants. A long and slow process that has diffusely changed the built reality of the area. The process of gentrification, of "substitution and displacement" of the existing population by a new population is thus carried out.
This substitution process is beginning to become visible in the changes in housing typologies and to have a significant impact on the Triball area, with an increase in the number of homes and the rise in final prices in the area as a whole. In an underground way, this process is generating a gradual expulsion of the inhabitants of the neighborhood. The trade in turn is functioning as a spearhead that establishes a brand space in line with that of the inhabitant/consumer. The traditional and local shops are replaced or maintained as long as they correspond to the model proposed. The traditional and vintage remains while reinforcing the idea of neighborhood design brand. Certain local businesses are excluded, so consumption and the consumer are selective, in accordance with a certain purchasing power and in accordance with the neighbourhood model defined by Triball.
GENTRIFICATION
The action developed in the Malasaña district by the company Triball is not only a private initiative, but the alliance of the public and the business, with faster paces. All this with a strategy that tries to legitimize and argue before society the overcoming of social activities considered as degrading and present a renewal of the neighborhood articulated around the arguments of the sustainability of rehabilitation or urban regeneration.
In short, it is a process of programmed gentrification, thought from the institutional collaboration and the private initiative to change an area of the city considered as a negative space. Erasing all traces of their old way of life to implement new uses, with an economic revaluation of the whole, both in their commercial and residential spaces. Arguments that try to avoid at all costs the reality of gentrification as a process that has clear negative elements, especially in terms of the expulsion of the neighbors that have shaped the urban reality of this area. Because the urban structure is not only organized on the basis of the built reality and the organization of urban spaces. It arises from the vital reality generated by its inhabitants built over the years.
The gentrification programmed in Triball destroys this reality as a condition for the proposal they want to develop, using the urban space as a new setting for the commercial and residential activities that they want to implement ex novo in this area of the city. An action that wants to modify the urban mosaic in an accelerated way, creating a new space of economic and social values different from the existing one.
However, observing this phenomenon over the years we can distinguish two clearly differentiated phases: a diffuse gentrification of partial developments that took place during the second half of the 20th century and that fundamentally affected the residential fabric by modifying its configuration, reducing the surface area of the existing dwellings and considerably increasing the number of them; and a planned gentrification in which, on the basis of an initiative of a private company, with the intense collaboration of the administration, the area was modified, eliminating activities that it considered annoying, expelling the merchants from the traditional spaces and, all of this, accompanied by a residential transformation and the urban spaces.
