GENTRIFICACIÓN

GENTRIFICACIÓN(eng)

Tras el período de urbanismo extensivo desordenado y especulativo que ha venido sufriendo la ciudad de Madrid materializado en forma de PAU, nos encontramos frente a un nuevo fenómeno de transformación de la ciudad: los procesos de gentrificación urbana. La palabra gentrificación procede del inglés “gentry” y significa, literalmente, aburguesamiento o elitización. Este concepto viene a definir el proceso mediante el cual un barrio de renta media-baja, que ha sufrido una situación previa de abandono y degradación del patrimonio inmobiliario, vive un proceso de revalorización que implica por lo general la expulsión de sus habitantes tradicionales y su sustitución por habitantes de mayor nivel de renta. El proceso conlleva la sustitución de la población, de la tipología de viviendas y de las actividades comerciales y productivas. El móvil de este fenómeno es la ganancia especulativa obtenida a través del cambio sufrido en el valor del suelo, entre la fase de abandono de la zona y su posterior revalorización. Un caso paradigmático de este fenómeno lo encontramos en el centro de la ciudad de Madrid, en el barrio Malasaña, en una zona que ha sido denominada por promotores e inmobiliarios como Triball (Triángulo Ballesta). Esta área de la ciudad, sometida a un abandono sistemático y a un deterioro del barrio por parte de la administración, ha sido escogida por un grupo inmobiliario para el desarrollo de un plan de explotación urbanística camuflado bajo un supuesto plan de recuperación o revitalización de un barrio. La estrategia de partida es la creación de un barrio marca Triball, con un perfil de negocio que tiene como referente el Soho londinense. En la práctica, este supuesto plan de recuperación urbana está provocando la expulsión del comercio tradicional y la sustitución por un comercio de élite. Aunque el fin último de esta operación conduce al monopolio del mercado inmobiliario de la zona y a la obtención de plusvalías de la revalorización de los inmuebles. Este proceso es un ejemplo de lo que hemos denominado “gentrificación planificada”, que son procesos a medio plazo que se realizan en tramas urbanas consolidadas, siendo muy comunes en cualquier ciudad media-grande del estado español. Un proceso menos común es el que hemos denominado como “gentrificación programada, que utiliza el instrumento del Plan parcial de reforma interior mediante el sistema de ejecución por expropiación. La “gentrificación programada” tiene plazos de ejecución más cortos realizándose bajo el paraguas de un plan de rehabilitación del barrio o de planes parciales de reforma interior. El abandono o desvalorización previa del barrio es el preámbulo a este proceso. Un aspecto que facilita el desarrollo del proceso suele ser la existencia de una población envejecida o el predominio del alquiler sobre la propiedad (lo que facilita los desalojos masivos). Un buen ejemplo de estas prácticas lo encontramos en el “Plan del Paseo de la Dirección” en el barrio madrileño de Tetuán. En el proyecto se contempla la construcción de 1700 viviendas. Para ello, se expropiará a los habitantes y se les realojará a todos ellos en uno de los bloques que están proyectados. El barrio de Tetuán es un barrio de vivienda de baja densidad, con tipología de casas-patio, es un barrio de gran riqueza por su composición y diversidad social y económica. Una buena parte de este barrio será arrasado amparándose en cuestiones de saneamiento urbano. Es cierto que en el barrio existen viviendas que no cumplen estándares mínimos de salubridad, pero la actuación planteada nos parece desproporcionada ya que creemos que la solución a estas cuestiones no es hacer tabula rasa y demolerlo todo. Lo que nos lleva a pensar que más allá de la supuesta bien intencionada medida existan otros intereses. Hay que tener en cuenta que esta área, debido a la construcción de las famosas torres en la ciudad deportiva del Madrid, está codiciada también por intereses inmobiliarios. Por lo tanto, es más lógico pensar que el plan puesto en marcha está dirigido a satisfacer las demandas de este sector inmobiliario más que a paliar las demandas y carencias de este barrio. La justificación de esta intervención pública que, en teoría, se dirige a mejorar las condiciones de vida de un barrio que se supone degradado, va a suponer como consecuencia última la gentrificación del sector. Parece obvio que esta intervención masiva no está dirigida a mejorar las condiciones de vida de sus pobladores, sino a la sustitución de éstos por otros de nivel social acorde con la nueva valorización de la zona. Además, pensamos, por otro lado, en el alto coste social, ambiental y económico de esta operación. Creemos que si existiese una verdadera voluntad de mejora del área se actuaría con un plan de rehabilitación de vivienda. También una actuación en esta misma dirección sería la recuperación y puesta en valor de las preexistencias, recuperando espacios abandonados y degradados para la incorporación de otros usos. Y, por supuesto, la mejora de las dotaciones y de los equipamientos del barrio que hasta el momento han sido abandonados por la Administración.

GENTRIFICATION

After the period of extensive, disorderly and speculative urban planning that the city of Madrid has been undergoing in the form of PAUs, we are faced with a new phenomenon of transformation of the city: the processes of urban gentrification. The word gentrification comes from the English word gentry and literally means gentrification or elitisation. This concept defines the process by which a lower-middle income neighbourhood, which has suffered a previous situation of abandonment and degradation of its real estate assets, undergoes a process of revaluation that generally involves the expulsion of its traditional inhabitants and their replacement by higher-income inhabitants. The process involves the replacement of the population, the type of housing and the commercial and productive activities. The motive for this phenomenon is the speculative gain obtained through the change in the value of the land between the abandonment phase of the area and its subsequent revaluation. A paradigmatic case of this phenomenon can be found in the centre of the city of Madrid, in the Malasaña neighbourhood, in an area that has been called Triball (Ballesta Triangle) by developers and real estate agents. This area of the city, subject to systematic abandonment and deterioration of the neighbourhood by the administration, has been chosen by a real estate group for the development of an urban development plan camouflaged under a supposed recovery or revitalisation plan of a neighbourhood. The starting strategy is the creation of a Triball neighbourhood, with a business profile that is based in London's Soho region. In practice, this alleged urban recovery plan is leading to the expulsion of traditional trade and the replacement by elite trade. However, the ultimate aim of this operation leads to the monopoly of the real estate market in the area and to the obtaining of capital gains from the revaluation of the properties. This process is an example of what we have called "planned gentrification", which are medium term processes that are carried out in consolidated urban plots, being very common in any medium to large city in Spain. A less common process is what we have called "programmed gentrification", which uses the instrument of the Partial Internal Reform Plan through the system of execution by expropriation. Scheduled gentrification" has shorter execution times and is carried out under the umbrella of a neighbourhood rehabilitation plan or partial internal reform plans. The previous abandonment or devaluation of the neighbourhood is the preamble to this process. One aspect that facilitates the development of the process is usually the existence of an ageing population or the predominance of rent over property (which facilitates mass evictions). A good example of these practices can be found in the "Plan del Paseo de la Dirección" in the Madrid neighbourhood of Tetuán. The project includes the construction of 1,700 homes. To this end, the inhabitants will be expropriated and all of them will be relocated in one of the projected blocks. The district of Tetouan is a low-density housing district, with a typology of courtyard-houses. It is a district of great wealth due to its composition and social and economic diversity. A large part of this neighbourhood will be razed to the ground in the name of urban sanitation. It is true that in the neighbourhood there are houses that do not meet minimum health standards, but the proposed action seems to us disproportionate since we believe that the solution to these issues is not to make a clean slate and demolish everything. This leads us to believe that beyond the supposedly well-intentioned measure there are other interests. It should be noted that this area, due to the construction of the famous towers in the sports city of Madrid, is also coveted by real estate interests. Therefore, it is more logical to think that the plan put in place is aimed at satisfying the demands of this real estate sector rather than at mitigating the demands and shortcomings of this neighbourhood. The justification for this public intervention, which in theory is aimed at improving living conditions in a neighbourhood that is supposed to be degraded, will ultimately lead to the gentrification of the sector. It seems obvious that this massive intervention is not aimed at improving the living conditions of its inhabitants, but at replacing them with others of a social level in keeping with the new development of the area. Furthermore, we are also thinking of the high social, environmental and economic cost of this operation. We believe that if there were a real will to improve the area, we would act with a housing rehabilitation plan. Also an action in this same direction would be the recovery and enhancement of the pre-existences, recovering abandoned and degraded spaces for the incorporation of other uses. And, of course, the improvement of the neighbourhood's facilities and equipment, which have so far been abandoned by the Administration.